Buchbesprechung "Handbuch Bauträgerrecht" in MittBayNot 1/2005

Grziwotz / Koeble (Hrsg.): Handbuch Bauträgerrecht
Beck, 2004, 933 S., 128 €

Es ist zwar schon alles gesagt, aber nicht von jedem - mit diesem leichten Seufzer nimmt man das mehr als 900 Seiten umfassende Werk zur Hand, dennoch nicht ohne Neugier angesichts der großen Namen der beiden Herausgeber und Mitautoren Herbert Grziwotz - dem ungemein fleißigen und kreativen Kollegen aus Regen, der sich, schöpfend aus der Kraft der Natur des Bayerischen Waldes, in der Literatur zu fast allen Themen schon kompetent und vor allem auch originell geäußert hat, die den Notar beschäftigen - und Wolfgang Koeble, einem der erfahrendsten Bauanwälte, die wir in Deutschland haben. Die Liste der weiteren Mitautoren Andreas Reindl, Finanzierungsfachmann aus München, Andrea Schmucker und Markus Riemenschneider, zwei jungen Hoffnungsträgern des bayerischen Notariats, und Claus-Achim Schmitz, Ralf Schotten und Achim Olrik Vogel, drei renommierten Insolvenz- bzw. Baurechtsanwälten aus München bzw. Reutlingen steigert die Neugier auf das große Werk, und - dies sei hier vorweggenommen - sie wird alles andere als enttäuscht.

Das Werk behandelt in einem ersten Hauptteil alle relevanten Fragen der sicheren Vertragsgestaltung, es liefert - auch mit zahlreichen Musterformulierungen - dem Kautelarjuristen das Instrumentarium zur Erstellung eines ausgewogenen Vertragswerks. Der zweite Hauptteil widmet sich in einer lobenswerten Ausführlichkeit der Lösung von Abwicklungsproblemen aller Art bis hin zu den Mitteln der modernen außergerichtlichen Konfliktbeteiligung. Im Vordergrund steht dabei die Erkenntnis, dass steckengebliebene Objekte neben der juristischen Problemlösung auch Verhandlungsgeschick erfordern, dass keinem der Beteiligten mit einem Stillstand gedient ist und dass wirtschaftlich sinnvolle Lösungen nur unter Beachtung des Insolvenzrechts erfolgreich umgesetzt werden können.

Im Einzelnen gliedert sich das Werk in fünf Teile. Im ersten Teil befasst sich zunächst Koeble mit den Vor- und Nachteilen des Bauträgervertrages sowie anderer Baumodelle, wobei insbesondere die Auswirkungen des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes knapp und übersichtlich dargestellt werden. Anschließend bringt Reindl in einem Kapitel "Finanzierung einer Bauträgermaßnahme aus der Sicht von Bauträger und Kreditinstitut" einen äußerst interessanten und lesenswerten Überblick über typische Projektrisiken, die Einflussfaktoren auf die Finanzierung wie Projektanalyse und Bonitätsanalyse sowie den Kreditvertrag einschließlich der Änderungen im Kreditgeschäft durch Basel II. Der zweite Teil ist dem Erwerb des Grundstücks und dem Baurecht gewidmet. Grziwotz unser "Erschließungspapst" untersucht hier den Zustand des Grundstücks und die daraus folgende Vertragsgestaltung, die Bebaubarkeit und die Sicherung der Erschließung. Er behandelt die kooperative Entwicklung von Baurecht, ausgehend von Planungshoheit und Planungsumsetzung, gewerblichen Zwischenerwerbsmodellen und städtebaulichen Verträgen bis hin zu Verträgen im Erschließungsrecht und dem Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan sowie die Zulässigkeit des Vorhabens. Der dritte Teil - etwa die Hälfte des Gesamtwerks - behandelt "Vertragsabschluss und Inhalt des Bauträgervertrages". Er ist ganz überwiegend von Riemenschneider, dem jungen Notarkollegen aus Landsberg am Lech, verfasst - allerdings unter Mitwirkung von Grziwotz, der auch hier Art und Weise der Erschließung darstellt (Rdnr. 278-289), und Schmucker, welche in Rdnr. 448-523 die Kernproblematik des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV mit dem Dreiecksverhältnis Bauträger, Bank und Erwerber und allen Problemen der Lastenfreistellung, insbesondere allen Fragen, die die Freistellungserklärung selbst aufwirft, behandelt. Alle anderen der insgesamt 871 Randnummern dieses dritten Teils schrieb also Riemenschneider, beginnend mit den gesetzlichen Reglungen, vor allem des BGB und der MaBV, aber auch der Bausanierungsverordnung und des beim Handeln von Bevollmächtigten ins Blickfeld der Rechtsprechung geratenen Rechtsberatungsgesetzes (Rdnr. 182 ff). Anschließend folgt die ausführliche, alle anstehenden Fragen erschöpfende Darstellung des Kaufs eines Bauwerks auf einem Grundstück im Rechtssinne (Rdnr. 236-713). Die Darstellung der Besonderheiten beim Kauf von Wohnungs- und Teileigentum (Rdnr. 779-785, der Besonderheiten beim Kauf von Sanierungs und Renovierungsobjekten (Rdnr. 788-805) des Tauschs bzw. der Verrechnungsabreden mit dem Bauträger (Rdnr. 806-814), der Besonderheiten des Erbbaurechts (Rdnr. 815-821) sowie der Aufhebung eines Bauträgervertrages (Rdnr. 822), gefolgt von ausführlichen, sehr sorgfältig erarbeiteten Mustern wie einem Grundmuster eines Bauträgervertrages mit zahlreichen Varianten zu vielen Einzelabschnitten, dem Muster einer Zufahrtsdienstbarkeit, des Erwerbs eines Doppelhauses im Rohbau zum eigenen weiteren Ausbau, zum Erwerb einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung, zum Nachzüglerkauf bei fertig gestellter Eigentumswohnung, zum Erwerb einer noch zu sanierenden Eigentumswohnung, zum Erwerb eines Wohnungserbbaurechtes und zur Aufhebung eines Bauträgervertrages (Rdnr. 824-871). Hier findet sich naturgemäß viel Bekanntes, dennoch handelt es sich bei Riemenschneiders Darstellung um das gelungene Herzstück des Gesamtwerkes. Der vierte Teil ist mit Konfliktmanagement bei Abwicklungsstörungen" überschrieben. Dieser ebenfalls äußerst interessante weitere Hauptteil des Gesamtwerkes ist - bis auf Grziwotz, der hier in Rdnr. 497-544 die Möglichkeiten der Streitbeilegung wie Meditation, Schlichtung, Schiedsgutachten und Schiedsgericht behandelt - über 496 Randnummern hinweg das Schlachtfeld der zu den Mitautoren gehörenden renommierten Anwälte. Vogel behandelt in Rdnr. 1-151 "Erwerbspreisprobleme", also Probleme einer Festpreisvereinbarung wie abgegoltene Leistungen (Erschließungsmaßnahmen, Gebäudeeinmessungskosten, Bauleistungen), nicht erfasste Kosten und Besonderheiten bei Sanierungsgebieten. Es folgen die Erörterung eines variablen Erwerbspreises (Anpassung bei noch zu vermessender Teilfläche), der Ausweisung des Kaufpreises bei Bruttopreis bzw. Erhöhungsklausel bei Umsatzsteuererhöhungen, der Veränderung der Höhe durch Eigenleistungen und Sonderwünsche (terminologische Abgrenzung, Formbedürftigkeit solcher Vereinbarungen, Aufklärungspflichten des Bauträgers im Rahmen von Sonderwunschvereinbarungen, Pflicht des Bauträgers zur Berücksichtigung von Sonderwünschen, Auswirkungen auf den Fertigstellungszeitpunkt, Auswirkungen auf Vergütung, Abschlagszahlungshöhe gemäß MaBV und Freistellungserklärung, Haftungsprobleme, Besonderheiten bei vorzeitiger Vertragsbeendigung). Vogel behandelt alle Fragen des Verzugs, der Verjährung, der Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis hin zu Bauabzugsteuer und § 648 a BGB. Unter der Überschrift "Mängelrechte und Prospekthaftung"(Rdnr. 152-387) behandelten Koeble und Schotten die Voraussetzungen der Mängelhaftung wie Leistungsumfang und Verschaffungspflicht, den Mangelbegriff als solchen, die Mängelrechte des Erwerbers, die Mängelansprüche bei Wohnungseigentum, die Ansprüche wegen Prospektfehlern und die Abnahme bei Wohnungseigentum sowie schließlich die Verjährung der Mängelrechte. Anschließend bringen Vogel und Schotten unter "sonstige Störungen" (Rdnr. 388-422) die interessanten Fragen der Kündigungsmöglichkeit eines Bauvertrages hinsichtlich seines werkvertraglichen Bestandteils und der Ansprüche des Erwerbers bei Leistungsverzögerung des Bauträgers. In Rdnr. 423-462 untersucht Vogel "Störungen im Verhältnis zwischen Bauträger oder Erwerber und Bank" und dabei insbesondere Probleme mit der Lastenfreistellung, der finanziellen Abwicklung zahlreicher Varianten der Treuhandverhältnisse, die Haftung der Bank im Rahmen der Finanzierung und die Probleme der Finanzierungsvollmacht. Unter Rdnr. 463-496 erörtert Vogel schließlich die Fragen der "Durchgriffshaftung auf Geschäftsführer, sonstige Organe und Dritte", insbesondere die Haftung des Bauträger-Geschäftsführers, aber auch die Mithaftung von Kreditinstituten. Der abschließende fünfte Teil, gestaltet von Schmitz als einem erfahrenen Insolvenzrechtler, beschäftigt sich mit allen Fragen, die die Insolvenz des Bauträgers aufwirft. In Rdnr. 1-183 werden die Rechtslage im Zeitraum zwischen Insolvenzantrag und Eröffnung des Insolvenzverfahrens dargestellt, das Schicksal der kaufvertraglichen Komponente des Bauträgervertrages (Grundstücksübertragung) und der werkvertraglichen Komponente nach Insolvenzverfahrenseröffnung, das Schicksal des Geschäftsbesorgungselements, das Schicksal von Freistellungsansprüchen hinsichtlich der Erschließungskosten, die Abwicklung des Bauträgervertrages nach Abweisung eines Insolvenzantrages und die Stellung des Erwerbers als Bürgschaftsgläubiger gem. § 7 MaBV im sog. Vorauszahlungsmodell.

Es erschiene mir kleinlich, an dieser Stelle nach Auffasungsunterschieden der einzelnen Autoren zu Detailfragen zu suchen oder nach der einen oder anderen Fußnote, die den Rezensenten nicht überzeugt. Erinnert sei an meinen Eingangsseufzer: War denn schon alles gesagt? Weitgehend ja - aber selten in dieser Gründlichkeit und schon gar nicht in einer so umfassenden Zusammenschau des gesamten Bauträgerrechts aus dem Blickwinkel von Notaren, Anwälten und Finanzfachleuten. Ein gelungenes Werk, das im Notariat zu den Büchern zählen wird, die nicht in der Bibliothek, sondern auf dem Schreibtisch des Notars stehen.

Notar Dr. Hans-Dieter Kutter, Schweinfurt

Quelle: MittBayNot1/2005, S. 26-27

 

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